שובר לפרסום בגוגל



ההסדרים של פינוי ובינוי

PDF הדפסה דוא
דירוג משתמש: / 0
גרועהכי טוב 
השיעור נכתב על ידי : barlev-38   
שבת, 11 מרץ 2017 17:29

ההסדרים של פינוי ובינוי

רקע היסטורי: ההסדרים של פינוי ובינוי אינם חדשים בחקיקה  הישראלית וכבר בשנת 1965 חקקה הכנסת את חוק פינוי ובינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה 1965 שכלל הסדר שכזה. חוק זה בא לענות על הצורך לחדש שכונות ישנות שנבנו באיכות בנייה נמוכה בתקופת העלייה הגדולה של שנות החמישים. החוק מסמיך את הרשות שהוקמה על-פי החוק להכריז, באישור הממשלה, על אזור שיקום או על מבנה שיקום, לתכנן את שיקומו ולפנות את המתיישבים של האזור בכדי לבצע פעולות של התחדשות עירונית וכמובן בנייה מחדש. עם זאת, ההסדר הנ"ל לא היה מבוסס על הסכמה בין הרשות הרשות הציבורית לבין הדיירים במתחם והפיצוי שניתן להם לא היה בדירות חדשות במבנה עצמו אלא בתשלום במזומנים על הפקעת דירותיהם.

כדי לאפשר את פיצוי המתיישבים מהאזור, סעיף 34 כאמור, מסמיך את הרשות לבקש משר האוצר להפעיל את סמכותו לפי סעיף3לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943 ולהפקיע את המקרקעין המוכרזים לטובת המדינה. גם תשלום הפיצויים על פי סעיף 37 לחוק, נעשה לפי פקודת הקרקעות,תוך ביצוע התאמות נדרשות בין שני החיקוקים. על-פי החוק, בעלי הזכויות במקרקעין יהיו זכאים לפיצויים לפי שווי מקרקעיהם במכירה "ממוכר ברצון לקונה ברצון", כפי שהיה ערב פרסום ההודעה המוקדמת לפי סעיף 17 לחוק המכריזה על האזור כאזור פינוי ובינוי. סעיף 37(ג) לחוק מסמיך את שר הבינוי והשיכון ואת שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, להעניק פיצויים גם לבעלי זכויות שאינם רשומים על המקרקעין, כגון אנשים המחזיקים בקרקע בפועל הגם שאינם בעלי המקרקעין, ולקבוע את שיעור הפיצויים שיש לשלם להם במקרים אלה.

חוק זה נועד להסדיר את פינוים של אזורי שיקום בצורה "כפייתית" ולא היווה פינוי בינוי אמיתי, שכן הוא לא כלל הסדר להחזרת התושבים למתחם הישן. הפתרון של פינוי הדיירים על ידי הפקעת דירותיהם ללא שיתוף פעולה עמם איננו תורם לסיכויים של מימוש הפרויקט (פינוי בינוי), והוא גם מעורר שאלות חוקתיות לגבי זכויות הקניין שלהם. לפיכך, לא פלא הוא הדבר כי פינוי בינוי על פי חוק זה כמעט ולא בוצע והוא לא מהווה את המודל לפיו יתממשו פרויקטים כאלה מסוג התחדשות עירונית בעתיד.

בהמשך, הנושא של פינוי ובינוי עלה על סדר יומה של הממשלה בשנת 1996 שהחליטה להקים ועדה (ועדת אגיס) שהמלוצותיה לבצע פרויקטים של פינוי ובינוי על ידי מתן תוספת אחוזי בנייה למתחמים אלה אושרו ב- 13.9.98 על-ידי הממשלה בהחלטה 4342. בעקבות החלטה זו משרד הבינוי והשיכון החל בישום המידיניות החדשה על ידי מינוי חברות מנהלות אשר תפקידן היה לגבש את ההסדר לגבי שכונה ספציפית ולהוביל את הפרויקט בשלביו הראשונים. לפי התכנית, העסקה עצמה עם הדיירים הייתה צריכה להיעשות על ידי יזם פרטי, ולחברה המנהלת הוקנו בלבד סמכויות רק בכל הקשור לתכנון.

גם מנהל מקרקעי ישראל קיבל החלטות בנדון שנועדו להקל על קידומם של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית, הממשלה מצדה אישרה למעלה משמונים מתחמים כמתחמים להתחדשות עירונית. ואולם למרות המאמץ האמור נראה כי פרויקטים של פינוי ובינוי עדיין לא תפסו את התאוצה הראויה להן. נראה כי המסלול הנכון שיקרום עור וגידים הוא המסלול ההסכמי שבו היזם הנבחר ודיירי המתחם יתקשרו בחוזה לפינוי הדירות ובנייתם מחדש על-ידי היזם.

כאמור לעיל, פרויקטים לפי חוק פינוי ובינוי של אזורי שיקום, תשכ"ה -1965 לא בוצעו למעשה, והסיכויים שהם יבוצעו בעתיד אינם גדולים מחמת האופי הכפייתי שלהם ובפרט לוחות הזמנים הארוכים בם. עם זאת, החל משנת ה-אלפיים התפתח מודל חדש לפינוי בינוי, שהינו הסכמי ביסודו, התופס אחיזה גוברת והולכת במציאות הנדל"נית בישראל וסיכויו להתקבל בשכונות העירוניות הולכים וגדלים. במסגרת הפרויקט האמור, יזם מקרקעין מתקשר עם דיירי השכונה בהסכם לרכישת דירותיהם במתחם תמורת דירות חדשות וגדולות יותר שהוא יבנה במקום לאחר הריסת המבנים הישנים. בהסכם שכזה היזם גם יתחייב לפתרונות דיור זמניים במשך תקופת הבנייה, על ידי תשלום דמי שכירות או הספקת דיור חלופי לתקופה זו. בנוסף לכך, היזם מתחייב לדיירים לשלם להם בעבור כל הוצאות הפינוי וההעברה מהדירה הישנה לדירה הזמנית ומהדירה הזמנית לדירה החדשה שתיבנה בפרויקט. כדי לעודד את הדיירים להסכים להקמתו של הפרויקט, היזם הוא זה שנושא על שכמו גם את תשלום כל המסים שהעסקה גוררת עמה (ככל וגוררת),ולעיתים גם תוספת מזומנים העשוייה להקל על הדייר בתקופת המעבר.

התקשרות היזם עם הדיירים נועדה להקנות לו את המקרקעין שעליו יוכל לבנות מבנים חדשים וגדולים יותר, ובהקשר לכך היזם יכול למצוא את עצמו מתמודד עם מינהל מקרקעי ישראל, שלרוב הינו הבעלים של הקרקע שעליהן בנויות הדירות, או הבעלים של קרקע סמוכה המתכוננת להיות חלק מהפרויקט. במקרה כזה על היזם לכרות הסכם עם מינהל מקרקעי ישראל בקשר לרכישת זכויותיו במקרקעין שבמתחם.

כדי שהיזם יוכל לכסות את הוצאתיו הגדולות בפינוי הדיירים, בהספקת דיור זמני להם ובתשלום מיסים וסכומים נוספים הנדרשים על ידם, עליו לקבל מהועדה המקומית לתכנון ובנייה והרשות המקומית הספציפית, "תמורה" נאותה כדי שתעשה את הפרויקט לכדאי מבחינה כלכלית. תמורה כזו לא תהיה במזומנים שמימלא חסרים בקופת הרשות, אלא באחוזי בנייה נוספים בפרויקט שיצדיקו את העלויות הרבות שהיזם לוקח על עסקו במימוש הפרויקט.

"שחקו" אחר עשוי להתערב במשחק הכלכלי הנ"ל הינו רשות המיסים שגם היא תתבקש לתרום משלה ולפטור את בעלי הזכויות במתחם מעלויות המס בביצוע הפרויקט, שאם לא כן הם יגולגלו לכתפי היזם וימנעו את ביצוע הפרויקט מחמת אי כדאיות כלכלית.

הנה כי כן כדי "להרים" פרויקט שכזה וכדי לעשותו בר ביצוע מבחינה כלכלית יש צורך בהסכמה ובשיתוף פעולה בין מספר גורמים, הכולל את מינהל מקרקעי ישראל, הדיירים במתחם, היזם של הפרויקט, הרשות המקומית והועדה המקומית לתכנון ובנייה, רשויות המס וגופים ממשלתיים שונים הקשורים לאישורו של המתחם כמתחם לפינוי בינוי, והכל כדי שהוא יהיה זכאי להטבות השונות ובכללן הטבות המס.

לסיכומו של דבר, היתרון של פרויקט פינוי בינוי טמון בניצול יעיל יותר של המקרקעין ובאפשרות להפוך את אחוזי הבנייה הנוספים כמנוף לקידום פרויקטים מסוג התחדשות עירונית, ובכלל חידוש הבניינים בשכונות הן מבחינה פיזית והן מבחינה סוציאלית.

 

אנחנו מזמינים אתכם לפגוש אותנו באתר בכתובת : http://www.barlev-38.co.il

** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ/ ו/או חות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתכמת על הדברים האמורים.

מילות מפתח התחדשות עירונית:

פינוי בינוי, פינוי ובינוי, חוק פינוי בינוי, חוק פינוי בינוי פיצויים, פינוי-בינוי, התחדשות עירונית, התחדשות עירונית באזור המרכז, התחדשות עירונית באזור השרון, התחדשות עירונית באזור רמת גן, התחדשות עירונית באזור תל אביב, ליווי דיירים מקצועי בפרויקטים להתחדשות עירונית, ליווי דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית, ליווי דיירים להתחדשות עירונית, ליווי דיירים בהתחדשות עירונית, מנהל פרויקטים להתחדשות עירונית, ניהול וליווי פרויקטים בהתחדשות עירונית,  ניהול וליווי דיירים בהתחדשות עירונית ובפרויקטים של תמ"א 38, ליווי וניהול דיירים להתחדשות עירונית, ליווי ועדי בתים להתחדשות עירונית, ניהול וליווי דיירים בפרויקטים של בהתחדשות עירונית, ליווי פרויקטים מקצועי להתחדשות עירונית, ליווי פרויקטי התחדשות עירונית, ניהול מקצועי להתחדשות עירונית, ליווי מקצועי להתחדשות עירונית, ליווי דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, ליווי דיירים מקצועי להתחדשות עירונית, ליווי דיירים מקצועי בפרויקטים של התחדשות עירונית, מארגן דיירים להתחדשות עירונית, ארגון דיירים מקצועי להתחדשות עירונית, ארגון דיירים בהתחדשות עירונית, מארגון דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית


www.barlev-38.co.il/
 
מאמרים נוספים :

» תהליך בנייה חשוב שמקודם על ידי המדינה

מדינת ישראל כבר קיימת 70 שנה, אשר במהלכן באו עוד ועוד עולים ארצה על מנת ליישב את המדינה בכל האזורים שלה. יש אזורים אשר קיימים כבר מקום המדינה ויש כאלה אשר הוקמו עם כל הגעה של כל עלייה. ההבדלים הללו בבנייה מאוד בולטים לא רק...

» בונים את הבית מחדש

המדינה נמצאת בתנופה של בנייה. יחידות רבות של דיור מוקמות בכל רחבי הארץ, ואזורים שהיו נראים רדומים כעת מתעוררים לחיים עם שלל של שכונות חדשות שמוקמות לרווחת התושבים שמחפשים אחר מקום נעים לחיות בו ולהקים משפחה.לצד כל...

» חיזוק מבנים

חיזוק מבנים(בר לב -מומחים בארגון דיירים לתמ"א 38)תמ"א 38 מעניקה זכויות בניה מפליגות למבנים אשר ההיתר לבנייתם הוצע לפני יום ה-1.1.80, כתמריץ לחיזוקם.התמ"א 38 מעניקה גם הקלות תכנוניות למבנים אשר ההיתר לבנייתם ניתן מיום ה- 1.1.80...

» התחדשות עירונית בישראל

התחדשות עירונית בישראל(בר לב-מומחים בארגון דיירים לתמ"א 38)אוכלוסיית ישראל מונה למעלה מ-8 מיליון תושבים ולפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה יותר מ-90% מהם מתגוררים בישובים עירונים. מגמה שככל הנראה רק תלך ותצמח בשנים...

» פינוי ו-בינוי

פינוי - בינוי(בר לב - מומחים בארגון דיירים לתמ"א 38)קו אחד עובר כחוט השני בין התוכניות השונות שעסקו ועוסקות בתכנון ופיתוח של הנדל"ן בישראל ברמה הארצית (ישראל 2020, תמ"א 35, תמ"א 31, תמ"א 38 וכו'). כולן מבוססות על התפיסה שיש לבצע חלק...

» סיבוכים אפשריים - תמ"א 38

סיבוכים אפשריים(בר לב - מומחים בארגון דיירים לתמ"א 38)ריבוי גורמים מעורבים, ביורוקרטיה סבוכה ושפע כשלים פוטנציאליים עשויים לעכב משמעותית כל פרויקט תמ"א 38 או להביא להתמוטטות כלכלית של הדיירים – אלא אם כן ישלבו גורם...

» מה נעשה עבורכם - בר לב - מומחים בארגון דיירים לתמ"א 38

פרופיל החברההמפתח למימוש זכויות הנדל"ן שלכם בידינו!ביצוע תוכנית תמ"א 38 לבניין שלכם יכול להיות ההחלטה הנבונה ביותר שקיבלתם בחייכם, שתקנה לכם זכויות יקרות ערך במהירות המירבית, במינימום מאמץ ובלא סחבת מיותרת. לצורך העניין,...

» שלבי פרויקט תמ"א 38

שלבי פרוייקט תמ”א 38האם גם הבניין שלכם יוכל ליהנות מתוכנית תמ"א 38? אם כן, אילו זכויות מגיעות לכם הדיירים? ואם הדיירים רוצים ומסכימים – מהם שלבי התהליך?אם אתם בעלי בית שנבנה לפני שנת 1980*, ומהנדס קבע כי הבניין שלכם בנוי על פי...

» סיבוכים אפשריים

סיבוכים אפשרייםריבוי גורמים מעורבים, ביורוקרטיה סבוכה ושפע כשלים פוטנציאליים עשויים לעכב משמעותית כל פרויקט תמ"א 38 או להביא להתמוטטות כלכלית של הדיירים – אלא אם כן ישלבו גורם אובייקטיבי עתיר ניסיון שישמור עליהם מהרגע...

» פינוי בינוי

 פינוי בינוי גלי העלייה הגדולה של שנות החמישים בשנותיה הראשונות של המדינה הולידו את הדרישה המידית למצוא פתרונות לדיור לעולים החדשים ששוכנו באהלים ובצריפים במעברות.הדבר גרם ששכונות שלמות נבנו בערים הגדולות בבנינים...
STU2

רוצים להוסיף מאמר לאתר? הרשמו עכשיו והכניסו מאמר חדש

דרושים בתחום המשפטים

חיפוש עבור עורכי דין - אתר משרות

חיפוש מהיר בגוגל

מאמרים - כל הזכויות שמורות לפרסום אתרים באינטרנט מבית אקטיביטק בע"מ קידום אתרים