עבודתם של שמאי מקרקעין היא בין השאר להעריך שווי נכס טרם רכישה, על מנת לסייע לרוכש הפוטנציאלי לקבל החלטה מושכלת לנוכח הנתונים המלאים הקשורים בנכס. אופן קביעת השווי המבוצע על ידי שמאי מקרקעין אינו ענין של מה בכך, ומושפע מגורמים רבים דוגמת מיקום הנכס, גודלו, אופן הבניה, הנגישות אליו, איכות התשתיות הסביבתיות באיזור בו הוא ממוקם, ופרמטרים רבים אחרים. שמאי מקרקעין מבצע את עבודתו עבור גורמים פרטיים וממשלתיים, בנקים ובתי משפט, לפיכך עליו להיות מדויק מאוד בתוצאותיו ולהסתמך על עובדות מוצקות בשטח, ולא על הערכות בלבד. חשוב לזכור כי הקביעה של שמאי מקרקעין מוסמך היא בעלת השפעה מכרעת על גורל העסקה, הסכום שישולם וכיוצא באלה. אפשר לומר שלשמאי מקרקעין יש את ההשפעה הגדולה ביותר על עסקת נדל”ן כלשהיא ומכאן החשיבות שקביעה שלו תהיה בנויה על פרמטרים מקצועיים בלבד.
מהן הגישות על פיהן מבצע שמאי מקרקעין הערכת שווי נכס ?
השיטה האמריקאית על פיה עובדים מרבית שמאי מקרקעין גם בישראל, מגדירה שלוש גישות להערכת שווי קרקע, מהן בוחר שמאי מקרקעין את השיטה האיכותית ביותר למקרה שלפניו :
- גישת ההשוואה, על פיה מבצע שמאי מקרקעין השוואה בין שני נכסים דומים ומנתח עיסקאות דומות לעיסקה הניצבת בפניו. זוהי הגישה החשובה והנפוצה בעבודתם של שמאי מקרקעין בתחום הפרטי, והיא תועדף תמיד בכל מקרה בה התנאים בשטח מאפשרים לישמה.
- גישת העלות, על פיה משולבת במחיר הנכס גם עלות הקרקע ועלות המבנה לאחר פחת, להם מתווספים המע”מ של הפרוייקט והרווח הנקי של יזמיו. גישה זו מתאימה לנכסים עבורם אין נכס מתאים להשוואה.
- הגישה הכלכלית, המבוססת על היוון תזרים המזומנים של הנכס מדמי שכירות עתידיים, בהתחשב בריבית השוק ובתשואה שנושאים נכסים דומים. גישה זו מבוססת שמאי מקרקעין בבואם להעריך נכסי עסקים או משרדים.
כאמור, קיימים מספר סוגי גישות להערכת נכס אצל שמאי. כל שמאי מקרקעין והשיטה המועדפת עליו, העיקר שבסיום התהליך תקבלו את ההכרעה המקצועית ביותר והמוסמכת כמובן.
